Parfois on ne peut pas être drôle, ni même émouvant. Parfois il n’y a pas de quoi rire, parfois on doit parler argent. J’ai ma petite philosophie là-dessus, lorsqu’on se désintéresse trop de ce genre de « futilités », l’argent est ainsi fichu que si tu ne viens pas à elle et bien elle vient à toit et te file de méchants coups dans les dents. Passé cette petite intro sensibilisatrice, c’est à ceux qui sont étudiants et vont chercher un logement dans les mois qui viennent que je m’adresse. Mais pas uniquement à eux, aussi aux types dans mon cas qui bien que n’étant plus étudiants n’ont pas encore l’âge nécessaire pour avoir les dents bien aiguisées genre « les dents de la mer ». Se loger est presque un métier. Il faut connaître certaines règles pour ne pas y laisser un mollet ou des plumes. Impossible d’être trop angélique. Voici donc quelques conseils genre lettre de l’immobilier pour ne pas se faire croquer, texte rédigé à partir de ma propre expérience ainsi que de soirée où l’ambiance dégénère subitement parce que chacun y va de son malheur!
Les annonces
Au commencement vous aurez bien sûr à trouver le logement qui vous plait ou entre dans votre budget. Pour cela je n’ai pas de conseils formidable à donner. Comparez sur internet ou dans les journaux gratuits. On le dit souvent, mais gare aux vendeurs de listes qui vous font payer pour avoir accès à des liens avec des propriétaires. Beaucoup de ces vendeurs de listes ne sont pas corrects.
Sur internet et les journaux gratuit, voir payant come PAP (De Particulier à Particulier) il y a deux types d’annonces : celles passées par des agences, et celles passées directement par des propriétaires. Comparez les prix. N’hésitez pas à prendre le temps de comparer, téléphoner, et visiter. Dans les différentes villes où j’ai eu à habité, ou bien celles où j’ai cherché avec des amis, j’ai pu observer que passer par une agence n’est pas toujours la moins bonne formule. Ils modèrent souvent les prix des loyers, les propriétaires qui ne passent pas par agence demandent parfois très cher pour des taudis ou des logements tout petit.
Attention en regardant les tarifs des loyers : regarder le loyer hors charge, le loyer avec les charges, et demandez ce que comprennent les charges (parfois il y a l’eau, le gaz, l’électricité, d’autres fois il n’y aura que le prix de l’ascenseur et le nettoyage de la cage d’escalier).
Louer directement à un particulier
Un particulier, surtout dans les villes étudiantes est une personne qui vous fera elle-même visiter l’appartement. En cas de pépins (plomberie, électricité…) il fera le plus souvent lui-même les réparations. Bien souvent cela prend plus de temps que lorsque vous louez par agence. Et comme je l’ai dit plus haut les logements sont souvent en moins bon état, et les loyers pas moins élevés, voir au contraire. Quoi qu’il en soit même si vous devez passer par un particulier n’hésitez pas à consulter les sites spécialisés comme www.seloger.com ou www.fnaim.fr pour connaître les différentes paperasses à faire. Ne vous laissez pas piéger. Beaucoup sont certes honnêtes, mais en toute bonne foi ils peuvent tout de même vous mettre dans une situation détestable. Et là, la personne pensera à son portefeuille, et c’est le votre qui risque de morfler. Connaissez donc la loi : le site de la FNAIM pour cela est parfait, il vous guidera très bien, il est fait pas des professionnels, tout est indiqué. Donc même si vous ne passez pas par une agence, attention vous n’êtes pas pour autant dans un bocal plus calme.
Précision importante au passage : un propriétaire n’a pas le droit de garder un trousseau de clé de l’appart qu’il vous loue sans votre autorisation, donc évidemment encore moins de s’y rendre en votre absence. De même il ne peut vous interdire d’avoir un animal domestique ou de fumer : s’il vous demande avant de louer si vous avez un chat ou si vous clopez, répondez le plus naturellement du monde que non. Si plus tard il vous reproche d’avoir menti vous pouvez toujours avoir découvert récemment que fumer c’est chic et que ça donne l’air intelligent lorsqu’on s’emmerde et qu’on a rien à dire… (fermons la parenthèse)
Louer par agence
Le grand désavantage des agences c’est qu’il y a de tout, bien que professionnels, l’honnêteté n’est pas toujours de mise. En outre pour commencer lorsque vous signerez vous aurez à payer des frais d’agence équivalent à les deux tiers à un mois de loyer le plus souvent. Sachez que ces frais sont négociables. Négociez les ! Certaines agences dans les villes étudiantes proposent des tarifs étudiants de 150 à 200 euros. Essayez de négocier aussi dans les agences qui ne font pas ce genre de tarifs. Vous aurez déjà par la suite entre deux à trois mois de cautions (ou dépôt de garantie) en plus à sortir alors n’hésitez pas à réduire vos dépenses surtout si vous n’avez pas tout ce fric. En louant à un particulier l’avantage est donc de pouvoir vous entendre en ne laissant qu’un mois de loyer de caution par exemple et surtout ne pas payer de frais d’agence : mais c’est aussi pour cela souvent qu’ils sont plus chers.
Mais vous avez opté pour l’agence. Alors n’en faites pas qu’une. Faites le tour de celles qu’il y a. Fiez vous aussi à l’accueil, à la façon dont vous serez reçus et traités. Enfin ne vous dites jamais que vous leur faites perdre leur temps : c’est leur boulot. Ne vous excusez pas d’exister. Demandez à visiter un maximum de choses, ils gardent toujours des choses mieux sous le coude pour les personnes les plus exigeantes : soyez exigeants, même si votre budget est petit. Ne vous laissez pas diminuer par des commerciaux qui prendront à la rigolade vos petits moyens ou votre âge de lait. Vous êtes le client, remettez leur à leur place si nécessaire, en général les gens au lieu de s’en offusquer vous accorderont davantage de considération. Ils voient beaucoup d’étudiants passer à cette période, ils ont l’habitude d’en bouffer. Ne soyez pas leur repas. Au lieu de partir désespérés par ce que vous allez avoir sous les yeux, voyez cela comme un challenge formateur : il y a tout à gagner en relation humaines, vous allez beaucoup apprendre sur les gens et notamment ce monde là. D’où l’intérêt de faire plusieurs agences. Evidemment cela va vous prendre du temps, mais c’est un investissement rentable je vous le garantie. Cela vous resservira à d’autres occasions.
Donc ne soyez pas tendre. A la première agence vous risquez de l’être. A la cinquième vous serez très certainement très bon. Il sera alors temps de revenir à la première si c’est elle qui propose l’appart de vos rêves, et demander de meilleures conditions en sachant mieux ce que proposent leurs concurrents. N’hésitez pas à leur faire savoir pour négocier les frais d’agence. Et observez au passage que l’appartement qu’il fallait prendre « tout de suite tout de suite sinon il allait filer » n’est pas encore loué… Ne rentrez pas dans leur baratin : ils tenteront de vous faire croire à l’urgence que vous signiez, mais ne vous faites pas abusé, c’est leur boulot. Faites comme il faut le votre en ne vous laissant pas berner par leurs arguments de vente.
Enfin méfiez vous de l’agence que vous choisirez.
Bien choisir son agence
Avant d’en dire plus, une petite explication s’impose. Sachez tout d’abord qu’il y a des agences qui ne font que louer des biens. Ensuite ce sera au propriétaire directement que vous verserez votre loyer. C’est lui que vous appellerez pour les soucis que vous rencontrerez comme des fuites d’eau etc.
A côté de ce type de locations il y a celles où le propriétaire a placé son appartement en gestion auprès de l’agence. L’agence retiendra entre 7% et 11% du loyer qu’elle versera au propriétaire, mais vous n’aurez jamais affaire au propriétaire. Si vous choisissez une bonne agence vous serez gagnant, vous n’aurez pas à subir un proprio caractériel qui vous harcelle (il y en a malheureusement plus qu’on ne le croit qui ne connaisse pas les droit du locataire). Les agences qui font de la gérance l’indiquent toujours sur leur vitrine, elles sont donc faciles à repérer.
Attention encore une fois, il y a de tout dans ce type d’agence. Le plus courant malheureusement, et surtout dans les villes étudiantes, ceux sont les agences qui au lieu de vous considérez vous et le propriétaire comme deux clients de même importance feront passer le propriétaire avant vous. Autrement dit elles essayeront de tirer un maximum pour leur client propriétaire à votre détriment. Je vous direz plus bas au sujet de l’état des lieux comment éviter d’être le dindon de la farce.
Observez pour l’instant dans les agences les deux grandes catégories d’agences immobilières. Il y a d’abord les réseaux : ORPI, Century 21, Laforêt… et des réseaux de plusieurs agences locales. En cas de pépins avec l’une d’elle vous pourrez vous adressez au siège, ou à la société qui donne les franchises et est là pour faire respecter la charte qualité aux affiliées (comme dans le cas de Century 21 par exemple).
Attention aussi au label FNAIM qui est toujours le bienvenu. Il s’agit du label donné par le syndicat des agents immobiliers qui dit que l’agence en est membre. C’est un gage de sérieux. Pas toujours certes, mais au moins vous êtes certains qu’il s’agit d’une agence qui respecte un minimum de règles et d’éthique. Et si ça n’est pas le cas vous pourrez toujours vous retournez vers la FNAIM pour dénoncer votre agent immobilier si votre demande est légitime. Ils vous soutiendront.
Beaucoup d’agent immobilier de réseau ou indépendants sont membre de la FNAIM.
A côté des agences de réseau il y a donc les agences indépendantes, souvent sur la place depuis fort longtemps. Ceux sont elles qui font payer le plus cher au propriétaire en général. Pourquoi ? Parce qu’elles seront plus dur avec vous tout simplement. Tenues le plus souvent par des notables assez pédants (ce n’est pas la règle, mais vous observerez et me direz ce que vous en pensez…) et moins formées au commercial, leur job c’est avant tout la gérance et non la location. Ils louent pour gérer. Les réseaux ont des chartes de qualité et de bonnes manières si je puis dire, leur but est de vous servir plutôt mieux car elles voient à long terme : si vous êtes bien servi vous passerez plus facilement par elles lorsque vous serez plus âgé pour louer, voir acheter. Elles sont, mais pas toujours, plus corrects avec vous, plus souples, même si cela ne se verra pas sur le loyer que vous payerez. Par exemple les agences indépendantes auront tendance à vous faire croire que vous devrez payer votre loyer par prélèvement automatique bien que la loi leur interdise de vous y obliger. Toutefois cela n’est pas un problème en soit, une lettre à votre banque en cas de pépin et le prélèvement sera coupé.
Mais je vais vous dire comment ne pas vous faire berner quel que soit l’agence que vous choisirez et limiter les risques.
L’état des lieux
Le plus gros risque financier porte sur l’état des lieux : c’est là que sont souvent prélevée une dîme supplémentaire si on peut dire cela comme ça. En général vous ne distinguez l’agence immobilière honnête avec les locataires qu’au moment où vous quitterez votre logement. Sachez que dans les agences indépendantes, mais pas seulement, afin de maximiser les profits du propriétaire, il est d’usage de garder 300 euros sur votre caution pour des prétextes futiles. Vu le turn-over qu’il existe chez les étudiants au niveau des appartements (changement tous les deux ans en moyenne), les propriétaires et leurs agences comptent là-dessus pour payer les travaux de rénovation qui seront nécessaire dans leur appartement. A un propriétaire qui confie la gérance de son appart à une agence, certains agents immobiliers n’hésitent pas à se vanter de garder à chaque fois de pareils sommes sur les cautions. L’étudiant vu son inexpérience immobilière semble être la proie facile. Alors soyez vigilant et lisez bien ce qui suit, c’est une personne qui en a vu pas mal se faire avoir et s’est elle-même faite bien avoir qui écrit ces lignes !
Pour vous garder de l’argent une agence tablera sur l’état des lieux et démontrera que vous avez abîmé les lieux. Pour cela ils ont des forfaits et je vous donne un exemple de tarif (n’hésitez pas à les réclamer à l’agence, même si souvent ils ne vous les donneront que difficilement, donc insistez et exigez les pour l’état des lieux, et si vous ne l’avez pas à cette occasion marquer le au bas de l’état des lieux au dessus de votre signature ça pourra vous resservir en cas de litige) :
- un trou de perceuse 12 euros
- un trou chevillé 10 euros
- une tâche 8 euros
- un trou de cigarette dans la moquette 20 euros
- un trou sur la faïence d’un lavabo par exemple 30 euros
- une rayure au plafond 10 euros
- un bris sur le carrelage 16 euros
- et il peut y en avoir plusieurs pages comme cela !!!
Comment les agence récupèrent-t-elles de l’argent en ne vous rendant pas toute votre caution ? Très simple ! A votre entrée ils ne compteront rien de tout cela : ni les tâches, ni les trous, ni les rayures, ni le tartre au fond des WC, autour du lavabo, ou le calcaire qui fait couler en plusieurs jets l’eau du robinet. Par contre lorsque vous rendrez l’appartement à l’état des lieux de sorties ils compteront tout ! Et vous payerez pour des choses dont vous n’êtes pas responsables. Comme le précédent locataire, comme le suivant ! Alors sur l’état des lieux faites tout figurez. Annotez s’il le faut lorsque vous faites l’état des lieux avec la personne de l’agence. La moquette n’est pas usagé comme ils veulent l’écrire de façon peut précise : préciser qu’elle se décolle, qu’elle fait des bosses, qu’elle à 9 tâches, plus 6 de cigarette. Comptez tout ! Ecrivez tout ! Sinon vous payerez en sortant. Notez le tartre ici et là. Si quelque chose n’est pas propre marquez-le. Mettez vos commentaires, soyez chiant ! C’est votre mission ! Passez le message autour de vous. Ne payez pas les vacances en République Dominicaine à votre propriétaire. Ni la futur moquette. Idem notez tout pour les placards ou le frigo. Les robinets qui coulent mal, la lunette ou la cuvette des chiottes qui est fêlée, le flexible de douche en mauvais état. Exagérez même s’il le faut. Pensez à tout. Ne vous fiez pas à l’agent immobilier : il va mettre quelques trucs en sale état pour que vous soyez moins vigilants mais va ainsi vous faire croire qu’il fait bien son boulot. Même si c’est le cas ne le suspectez pas de mal le faire, mais aidez le !
Si après coup vous vous rendez compte que vous avez oublié des choses (le frigo fait un bruit qui annonce la fin de sa vie…), alors au plus vite envoyez une lettre à l’agence pour le faire savoir. N’hésitez pas encore une fois à exagérer. Ecrivez, et c’est très important, en recommandé avec accusé de réception (AR). Certes ça coute entre 3 et 4 euros à expédier, mais sinon ils pourront dire n’avoir jamais reçu votre lettre en cas de litige. Et afin qu’ils ne puissent dire que c’était un autre courrier dans l’enveloppe mettez le recommandé autocollant que vous donnera la poste directement sur votre lettre après l’avoir scotchée pliée en quatre (à La Poste ils vous expliqueront s’il le faut, ils savent très bien faire).
Ces précautions prises, lors de l’état des lieux de départ vous n’aurez pas de mauvaises surprises.
Le préavis de départ
Avec un bon état des lieux d’entrée vous n’avez pas trop de soucis à vous faire, vous n’engraisserez pas inutilement votre propriétaire et ne payerez que pour ce que vous avez détérioré.
Donnez toujours votre congé trois mois avant votre date de départ. Et même si votre agence dit qu’un courrier simple suffit, sachez que légalement il doit être envoyé en recommandé avec AR. Ne vous faite pas avoir là-dessus, certaines agence n’hésitent pas à vous faire payer jusque fin août par ce biais alors que vous aviez prévu de partir en juin.
Ensuite n’hésitez pas utiliser le préavis de un mois si vous êtes dans le cas de figure le permettant. Beaucoup d’agence vont tentez de vous faire croire que vous n’y avez pas le droit. Regarde sur www.fnaim.fr la loi est bien expliquée. Sachez que si par exemple vous êtes salarié et changez de boulot, même de cinq cent mètre, une jurisprudence vous permet d’utilisez le préavis raccourci à un mois, un simple papier officiel de votre employeur (contrat d’embauche) vous permet de bénéficier de ce délais réduit. Idem pour un étudiant qui change de site. La liste est longue, alors aller voir sur le site déjà mentionné. Si vous louez un meublé, vous bénéficier de droit du prévis d’un mois sans vous justifier.
L’état des lieux de sortie
Conseil : relisez l’état des lieux d’entrée et corrigez tout ce qui ne va pas. Si les chiottes n’étaient pas entartrées et qu’ils le sont devenus, nettoyez ça à l’éponge grattant avec du vinaigre bouilli par exemple. Pour cela allez voir sur les sites bourrés de conseils pour nettoyer au mieux sans vous prendre la tête. Virez vite fait à l’eau savonneuse les tours des poignées de porte noirci etc… avec une vieille brosse à dent virer les poussières et trucs noirs qui se sont foutus ici et là.
Un mur que vous avez cardé et c’est la honte ? Vous risquez de beaucoup payer ? Surtout si ce mur est blanc prenez l’option « je le refais ». Ce n’est souvent pas cher. L’agence peut vous garder de 150 à 600 euros pour ça. Avec un seau de peinture en promo (le moins cher, blanc acrylique mat, 8 litres, 8 euros par exemple), un bon rouleau et le matos qu’il faut, bref pour 15 euros le tout, vous vous prenez deux heures et repeignez.
Avec de l’enduit et une spatule rebouchez les trous si vous en avez fait. Si ça se voit trop, que c’est trop blanc, passer un coup d’éponge et étalez la crasse du reste du mur par-dessus et hop c’est caché.
Un trou de cigarette dans la moquette ? Pas de drame. Trouver un endroit où il y a des poiles de moquette que vous pourrez coupez au cutter. Souvent au niveau des plinthes ou dans les placards. Attention c’est limite du modélisme mais ça marche. Coupez boucle par boucle au cutter en prenant les boucles à la pince à épiler. Grattez au cutter les anciennes boucles cramées sur la moquette. Puis recollez une à une vos nouvelles boucles proprement avec un tout petit peu de colle très forte (genre glue 3). Attention au sens des poils de la moquette. Je l’ai fait à plusieurs reprises chez un pote et chez moi, quand on est fumeur ce genre d’accident arrive, mais personne ne n’y a jamais rien vu.
Bref même saccagé un appartement se refait pour pas cher, tout peut être planqué, après tout on vous demande pas que ça tienne dix ans, mais que ça soit correct le jour de l’état des lieux de sortie et c’est tout.
Tout au long du temps où vous occupez les lieux, n’hésitez pas non plus à mentionner par courrier à l’agence tout ce qu’on pourra vous reprocher :
- l’humidité dans la salle de bain et le papier peint qui se décolle
- la moquette qui se barre
- les problèmes du frigo
- etc….
Vous ne pouvez êtres tenues responsable de l’usure normale. Si un papier peint non plastifié est installé dans la salle d’eau, vous n’êtes pas responsable s’il se décolle. Votre propriétaire par contre l’est. Idem dans le coin cuisine pour les projections de graisse. Ou encore la moquette super fragile inadaptée, le lino mal posé etc. Vous n’êtes pas responsable si votre propriétaire a fait des travaux à l’économie et s’il est un mauvais bricoleur.
N’hésitez pas à annoter encore l’état des lieux de sortie s’il est à votre désavantage. Mieux vous pouvez demandez à un huissier d’intervenir. Si vous êtes dans votre bon droit l’agence en général règlera cela à l’amiable sans vous racketter.
Le chèque de caution (ou dépôt de garantie)
Il tarde souvent à revenir, même en entier. Le délai légal est de deux mois après le départ des lieux. Si l’agence ne vous l’a pas rendu à la date convenue demandez des intérêts (voir toujours www.fnaim.fr). Après faites intervenir un huissier. Beaucoup trop d’agence tarde et laissent traîner les choses. Demander le justificatif des sommes retenues. Mieux, établissez directement sur l’état des lieux de sortie la somme que vous acceptez comme retenue, ça vous évitera de mauvaise surprise.
N’hésitez pas à commenter cet article en racontant votre expérience. Et si vous avez aussi des conseils à me passer n’hésitez pas !
à 04:51